Impacto da Reforma Tributária na Compra e Locação de Imóveis: O que muda com a LC 214/2025

A Reforma Tributária brasileira, implementada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, representa uma das maiores transformações no sistema tributário do país. E um dos setores mais afetados por essas mudanças é o mercado imobiliário, especialmente no que diz respeito à compra, venda e locação de imóveis.

Neste artigo, explicamos de forma clara e prática como as novas regras afetam pessoas físicas e jurídicas, com foco especial na locação residencial, que ganhou novas regras e condições de tributação com a CBS e o IBS.

A tão discutida Reforma Tributária brasileira, aprovada em 2023 por meio da Emenda Constitucional nº 132, promete transformar profundamente o sistema de tributos sobre o consumo no Brasil. Entre as várias mudanças que afetam diretamente empresas e consumidores, um tema que tem gerado muitas dúvidas e polêmicas é o impacto dessas alterações na compra e locação de imóveis – tanto residenciais quanto comerciais.

O que muda com a Reforma Tributária?

A principal mudança trazida pela Reforma é a substituição de cinco tributos (PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS) por dois novos:

CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – de competência federal
IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – gerido por estados e municípios

Além disso, será criado um Imposto Seletivo (IS), com aplicação limitada a produtos e serviços prejudiciais à saúde ou ao meio ambiente – o que, em tese, não deve afetar diretamente o setor imobiliário.

O novo modelo é baseado no IVA (Imposto sobre Valor Agregado), buscando simplificar o sistema, reduzir a cumulatividade e trazer maior transparência.

Impacto da Reforma Tributária na compra de imóveis

Atualmente, a aquisição de imóveis está sujeita principalmente ao ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), de competência municipal. Este imposto não será substituído pela nova estrutura da CBS/IBS e permanece em vigor após a Reforma Tributária.

Pessoas físicas que até hoje pagavam apenas o Imposto de Renda (IRPF) sobre aluguéis, estarão sujeitas a recolher também o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), instituídos pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentados pela Lei Complementar 214/25.

Contudo, alguns pontos merecem atenção:

a) Crédito de IBS e CBS para empresas

Com a Reforma Tributária, empresas poderão aproveitar créditos de IBS e CBS sobre insumos adquiridos para a atividade empresarial, inclusive imóveis, desde que usados na atividade operacional.

Exemplo: uma empresa que compra um imóvel comercial para uso próprio poderá gerar crédito de IBS e CBS sobre essa aquisição, reduzindo o impacto fiscal ao longo do tempo. Antes da reforma, esse tipo de crédito não era possível para tributos como o ISS ou ICMS.

Importante: Esse benefício não se aplica à pessoa física, e tampouco à aquisição de imóveis para uso pessoal ou residencial.

b) Imóveis novos incorporados por construtoras

Para incorporadoras e construtoras, haverá mudança na forma de tributação da receita de venda de imóveis. O modelo anterior, baseado em regimes cumulativos, dará lugar ao sistema de débito e crédito do IVA, com alíquotas mais uniformes e possibilidade de compensação.

Espera-se que isso traga maior transparência na formação de preços e, a longo prazo, possível redução de litigiosidade com o fisco.

Impacto da reforma tributária na locação de imóveis

a) O que muda com a Reforma Tributária na locação de imóveis residenciais

Com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a CBS e o IBS, a locação de imóveis residenciais por pessoas físicas passa a estar sujeita à tributação caso atenda a determinados critérios de volume e receita.

De forma geral, a pessoa física será considerada contribuinte do IBS e da CBS, e, portanto, sujeita à nova tributação, se:

Tiver obtido receita superior a R$ 240.000,00 com locações no ano anterior; e
Tiver alugado mais de 3 imóveis distintos.

Importante: Locadores ocasionais (com até 3 imóveis locados e receita inferior a R$ 240 mil por ano) continuam fora do regime de IBS/CBS, sem incidência sobre a locação residencial.

A reforma tributária marca uma diferença importante em relação ao sistema atual, no qual a locação de imóveis por pessoa física, mesmo que em grande escala, não sofre incidência de tributos sobre o consumo, apenas de Imposto de Renda.

Mas há benefícios para quem for tributado

Mesmo nos casos em que a locação residencial for tributada, a lei prevê dois mecanismos de alívio fiscal:

Redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS para locações;
Redutor social de R$ 600 por imóvel por mês na base de cálculo da CBS e IBS.

Essas medidas visam preservar a viabilidade econômica das locações residenciais e evitar aumento excessivo da carga fiscal para pequenos investidores e pessoas físicas.

b) Locação de imóveis com serviços acessórios

Com a Reforma Tributária, se a locação de imóveis for acompanhada de serviços adicionais (como limpeza, administração, manutenção, recepção, etc.), o enquadramento como contribuinte pode ocorrer independentemente do número de imóveis ou receita, por se caracterizar prestação de serviço nos moldes do novo sistema tributário.

c) Locações curtas (até 90 dias) têm tratamento diferente

Se o imóvel residencial for alugado por período inferior a 90 dias, a operação será tributada como hotelaria, com regras mais onerosas e sem os benefícios do redutor social.

A Reforma Tributária trouxe mudanças significativas para o mercado de locação e compra e venda de imóveis. A locação residencial, antes livre de tributos sobre o consumo, pode passar a ser tributada a partir de 2027, dependendo do porte da atividade exercida pelo locador.

No entanto, há benefícios importantes previstos na LC 214/2025, como redução de alíquota e redutores sociais que amenizam o impacto, especialmente para pessoas físicas e pequenos investidores.

Locar ou vender imóveis será mais complexo e requer planejamento

É fundamental que locadores, investidores e profissionais do setor revisem seus contratos e estruturas patrimoniais e busquem orientação especializada para antecipar os impactos e planejar estratégias fiscais adequadas ao novo sistema.

Com a aprovação da LC 214/2025, o setor imobiliário entra em uma nova fase. O modelo de tributação será mais abrangente, transparente e moderno, mas também mais exigente para locadores e investidores.

Com a orientação dos nossos advogados, é possível:

Avaliar se sua atividade será enquadrada como contribuinte do IBS e CBS;
Reestruturar contratos e modelos de gestão patrimonial;
Acompanhar a regulamentação complementar e a definição das alíquotas efetivas.

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